業主貸款2021 | 居屋業主貸款 | 聯名物業一人可借

相信每個香港人都明白香港地寸金尺土,樓價更是越升越有,要上車做業主可謂難上加難,所以不論任何物業種類,縱使是未補地價的租置公屋丶居屋或綠置居,只要有一樓在手都是可喜之事,或者你會疑問:一個業主身份究竟有什麼優勢?今次先主要討論一下業主貸款的相關資訊,好讓一眾持有物業資產的業主們當面對緊急資金需要丶一時入不敷支週轉不靈丶清還欠債財務困境需要時,可尋求到最優惠丶最快又最易批貸款產品。

 業主貸款比較物業加按套現

持有物業的業主要申請各類型業主借貸都已經比別人更勝一籌,在香港業主如果要借貸一筆應急週轉資金,都可以從兩大途徑著手,分別是加按物業套現及業主私人貸款。

加按套現 

最常聽到持有物業業主每當遇上需要資金週轉時,都會立即考慮將物業加按套現借錢,那究竟何謂物業加按呢?加按即是將原本已經抵押予銀行做按揭的物業,再一次進行按揭申請,從而獲取額外一筆貸款,簡單而言,加按就是再一次向銀行申請按揭貸款,而加按套現所得的貸款額數則要視乎物業本身的價值和已繳付的原有按揭貸款數目,例如:在現時金管局規例下,800萬以上的物業在沒有購買按揭保險的情況下,只做到最高按揭成數為六成,假如持有900萬的物業,所獲的最高貸款額是540萬,而扣除未還的350萬,即是加按套現所得最高金額為190萬(900萬x60%-350萬=190萬)。所以不論目的是加按套現買樓或加按套現投資,只要心目中已預設一筆金額要求,都有機會受着以上加按條件規限,以致未能套現到預期金額。

此外,由於加按屬於以物業作抵押的貸款項目,當樓價上升時,物業升值的確可以有助調低個人負債比例,但相反在突如其來的樓市下行風險下,好像肺炎疫情這種未能預測對樓市的衝擊,樓價下跌,作抵押的物業因而眨值,銀行亦會降低對物業的估值, ,倘若已作加按套現人士更可能會被銀行追討之前多借出的貸款金額(俗稱call loan)。除此以外,要注意是按揭利率也非固定不變的,因為不少加按套現的業主都會選擇與銀行最優惠利率及同業拆息利率掛鈎的按揭利率,所以利率會因而受到波動並存在不穩定性,令每月還款額較難掌握。

加按物業參考資料


業主貸款

無疑在樓市暢旺時,業主們的確可以享有樓價上升的「水位」所帶來的好處,可以保留物業無需賣樓套現資金週轉,但當中存在不少風險及未知之數,那麼這個又是否業主借錢週轉的最佳之選呢?除了加按套現外,每一位贏在起跑線的有樓人士都可以循業主私人貸款借錢應付一時資金需要。此類物業貸款有別於市面的物業加按套現計劃,由於一般加按申請的手續和程序都跟申請樓宇按揭貸款相同,必須滿足金管局的要求,而且如果申請加按跟原先做按揭的並非同一銀行,這樣更要如重新申請樓宇按揭手續一樣繁複,例如要再一次審查個人環聯信貸報告查T查入息證明丶還款能力以及再評核能否通過壓力測試等,更可能要重簽按揭契約,批核手續可長達一個多月時間。

而業主貸款則屬於無需以物業作扺押的私人貸款,即不會受物業按揭貸款中各種要求所約束,故貸款額可超出金管局規限的按揭貸款上限,而且不用經歷再一次按揭審批程序,那麼市面上眾多財務機構,究竟要申請業主貸款邊間好?綜合各大小財務公司物業貸款產品,大部分都可以免TU免入息免信貸報告私人貸款,即使TU差借錢丶借錢無入息証明同樣可獲批業主私人貸款,所以只要選取符合心目中貸款利率及貸款金額,便能透過易批私人貸款取代缺乏彈性的加按物業套現方案。

加按未補地價物業是否犯法?

政府的土地政策一直都推出不少政府資助房屋,協助港人以低於市價丶免卻地價的價錢購置物業,好像是租者置其屋(租置公屋)丶居者有其屋(居屋)及綠置居,當然在優惠的樓價下置業也需背負一定的房屋條例規定約束,如政府資助出售房屋在5年限制轉讓期內或5年後未補地價,業主若要申請加按套現必先獲得房屋署署長批准,並且須有充份和緊急的資金需要以作維持生計,例如籌措醫藥費丶殮葬費等。然而,對於一些個人財務問題,如負債過重丶拖欠卡數未還等原因,在嚴緊的規管下則未必能獲批。所以若資助房屋未補價或未經房屋署批准,物業業主都不能把單位作抵押加按,否則違規加按需負上刑事責任。

 

補地價後便可以加按套現嗎?

假如持有未補地價單位業主又未能向房署成功申請重新按掲准許証明的話,都可以補回地價以免除按揭限制,不過,補地價程序並不簡單而且花時間,不但要先付6230元的申請手續費,待房署批准再經測量師驗樓評估補價等程序,試問業主們急需資金應急,又怎能花上長時間先去補地價再加按物業套現借錢呢?有見及此,市場上有專門針對未補地價居屋丶綠置居及租置房屋計劃的業主私人貸款,此類業主可以輕鬆借錢又無需按樓,完全無需牽涉按揭及相關條件,物業私人貸款免TU免入息証明文件,最重要是協助未補地價業主貸款的財務公司都不會再註冊貸款協議至土地註冊處(俗稱:田土廳),換言之,業主私人貸款紀錄不會顯示在田土廳的物業資料庫內。與此同時,大多財務機構都接受提早還款無需罰息的彈性貸款安排,明顯地業主貸款比較樓宇加按更能充份滿足未符合房委會要求丶急需要錢應急週轉無時間申請補地價的資助房屋業主提供一筆易批私人貸款。

補地價參考資料


解除聯名物業的局限條件:

很多人置業時都會選擇與伴侶或親友聯名買樓,原因離不開要結合二人入息才能承造按揭或雙方都希望付出首期後有名有保障等,不過在聯名買物業時是否了解背後的局限條件呢?對於持有聯名物業的業主朋友,倘若其中一方需要資金應急,很多時都會想將最值錢的資產,即是手上物業加以抵押按揭申請貸款,但一般銀行都會要求聯名物業加按時,要得到每位業主同意並一同提出申請,大大削弱物業加按套現的靈㓉性,例如:一位經營運輸物流的張先生,最近急需大筆資金以應付新接的訂單,而他手上只持有一所與媽媽聯名的物業,但張先生不想年紀老邁的母親擔心,而且他屬自僱人士收入不穩丶無足夠入息証明,最終都未能在銀行申請聯名物業加按套現。其實按上述張先生的情況,假如有意想透過物業貸款,又不想驚動其他業主,可以考慮市面主要提供聯名物業一人可借的業主貸款計劃,以單邊契約形式的按揭服務,透過此類簡單程序快捷易批私人貸,省卻大量審批時間,免查TU免入息証明更有利自僱人或非固定收入人士解決燃眉之急丶債務纏身財務困境等生活問題,可見業主貸款優勝地方在於可以省卻更多不必要申請手續及時間。

聯名物業相關資料

比較過各種影響貸款因素, 明白到加按物業作抵押貸款申請有機會受物業類型或聯名物業的局限條件影響,以致貸款額未如理想丶利率浮動或過高丶程序繁複批核時間太長未能趕上應急需要等,所以取而代支必定是靈活審批具彈性還款期免TU免入息証明免信貸報告業主私人貸款,可短時間內無需考慮信貸評級差或好丶過往財政狀況或還款能力,快速批出一筆滿足預期需要的萬應錢令生活困境得以解決。