業主按揭貸款清數

在生活指數高企的香港,不少人或多或少都背負著一些債務,最常見的有物業按揭貸款丶私人貸款丶汽車貸款等等,即使是沒有申請任何貸款,或許都有使用信用卡的習慣,其實信用卡也是一種無抵押貸款,也是最容易引致債務問題出現的消費工具。就上述情況,相信大部分人都有債項負擔,然而,如果你有經常擔心每月的還款問題,又沒有足夠存款儲蓄應付日常生活,經常依賴信用卡消費或有碌爆卡的情況,甚至完全無能力償還每月信用卡或貸款結欠,慣性地向親友或朋友借錢,這種種跡象都反映你已經出現債務問題,若被債務纏身難免會日夜擔憂,構成嚴重心理壓力及影響長遠個人發展,若不想再面對負債過重丶債養債,甚至瀕臨破產等應及早由根本解決問題。

信用卡還款陷阱

由於信用卡使用方便,可免除攜帶大量現金的不便,但消費者或許一直未有清楚了解使用信用卡背後的條款和收費,甚至輕視每月只繳還min pay(最低還款額)或部份還款所引致的利息負擔,無意間已墜入還款陷阱,利息金額更可能高達原先結欠的兩倍。

不少消費者都誤以為償還min pay可以減輕還款壓力,但事實min pay壞處甚多,可算是一種慢性毒藥。基本上,min pay的利息是以複息計算,年利率更高達36%,而且若只還min pay所繳交的還款會先用作繳付利息和財務費用,餘下的才償還本金,以致清還卡數無了期,例如:陳先生現時結欠1萬元卡數,選擇只償還最低還款額的250元,而信用卡年息是35厘,假設日後不再有新簽帳,也需97個月(即大約8年)才能還清卡數,而累計的總還款額是2.5萬元,單單收取利息已達1.5萬元,即是本金的1.5倍。

此外,一旦選取只還min pay的話,除了要負擔高昂的利息,所有新增的簽帳丶信用卡自動轉帳項目及舊有的分期付款等帳項,一概都會即時計息。所以只交最低還款額只能解決一時的還款壓力,實質卻是會墜入長期都負債的陷阱,要擺脫卡冚卡丶數冚數的財務困境定必要及時清還所有卡數。

業主樓按貸款常見問題

要解決債務務困難丶資金週轉不靈丶卡數越滾越大丶負債累累等問題,如果你持有物業丶是物業業主就已經比他人更容易解決財困問題了。很多時業主們當面對需要資金週轉或要借錢解決燃眉之急,都會即時想到將巳有物業加按套現,無疑,香港的樓價的確是越升越有,伴隨是物業的價值上升,令可作貸款的金額也相繼提升。不過選擇要加按物業貸款時,又是否完全了解當中的手續丶貸款額丶還款期或利息支出等細節呢?

物業加按實指樓宇按揭的一種,即是透過「加按」這種貸款形式套現一筆資金,將原有已抵押給銀行做按揭的物業,再一次進行按揭貸款安排,從而申請額外的貸款金額。換句話說,如要進行「加按」就等於再申請多一次按揭貸款,同樣地要向銀行遞交個人資料丶入息證明等供審批,並需通過金融管理局定下的按揭供款限額及壓力測試。

根據金管局指引,會限制按揭申請人及家庭中供款人與按揭供款的比率(簡稱DSR),基本上DSR的上限為50%,並需通過銀行的供款壓力測試,例如:申請人是自僱人士非固定收入,而按申請按揭成數85%以上,那DSR則會被調低為45%。此外,金管局現時按揭保險計劃指出,若申請按保計劃時已擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,申請人之供款佔入息比率上限將降為40%或更低。再者,如業主是希望藉著加按借錢清還卡數或欠債,按照金管局定下的措施,貸款供款只能為入息比率中上限50%,即是現在如需交還其他欠債的按揭申請人,每月需交還的款項加上按揭供款不能超過入息的一半,很多時這就是引致申請按揭貸款的額數未如理想的原因,以致套現的金額根本不足以償還所有債項。

除此以外,按揭套現貸款的手續丶貸款額或利率等都會因不同物業種類或業權而有所不同。如果是聯名物業要將物業加按,需得到所有業主簽名同意;如按揭物業屬未補地價的居屋或租置房屋,便需要向房屋署署長申請,並只有急需個人或家人開支的家庭才能獲批。另外,要獲得銀行按揭貸款亦不容易,因為銀行需將物業作估價才決定批出的按揭成數,按揭成數也必低於估值,其中物業的估值更會受多項因素所影響,不受大眾歡迎的物業種類,例如:曾加建或改建的樓宇單位丶凶宅等,都因為較難轉手所以銀行不願意為此類型業主批出按揭貸款,以上各樣嚴謹繁複的審批程序,令加按套現比私人貸款所需時間更長丶風險更高,阻礙急需現金人士套現週轉。

 

加按利息計算及其他開支

在需要加按套現時,一些必要的支出開支也需特別注意。加按貸款的利率並不是固定的,由於市場上大部分業主都選用銀行最優惠利率(P)或銀行同業拆息利率(H),即是按揭利率會跟P或H掛勾,換言之,加按利息有機會浮動,比如是在1997年樓市高峰期,按揭利率高達12%,所以浮動的利率會令加按貸款每月還款額難以掌握,另外,加按時亦需要聘請律師處理,這也是一項必要的開支。

有樓實借到

現時除了上述所提及的按揭貸款丶加按套現方式獲取一筆資金外,其實業主私人貸款亦是另一種值得急需現金丶想一筆過還清卡數或走出債冚債困境人士考慮方法。這種針對持有物業業主推出的私人貸款,一般稱之為業主貸款或物業貸款,是一種無抵押的私人貸款,即無需以物業作抵押,所以不會受坊間物業貸款要求所限制,亦無需受金管局按揭貸款上限限制,更可節省過多手續及批核時間,例如是聯名物業業主私人貸款,可無需所有業主一同簽名申請。

而時下亦有部分物業按揭私人貸款公司,提供專門針對居屋丶租置房屋或㚒屋的私人貸款計劃,讓未補地價的物業業主申請。同時,以上私人貸款計劃比一般加按更具自主性及彈性,大多數提早還款都不被罰息。

張先生曾任職銀行主任,擁有一未補地價居屋,月入約二萬五千元,需負擔一家三口的生活開支,但遇上經濟不境被公司裁員,但不想家人擔心,每月以信用卡透支來支撐生活開支,半年後他找到新工作,但已積欠二十萬卡數,他曾接觸多間銀行希望加按套現還清卡數,可惜他未能提交足夠入息證明,而且末能獲取房屋署署長批准加按未補地價居屋,最終加按失敗,幸好他轉投申請業主私人貸款,最終在短時間內批出足夠清還所有卡數的物業貸款,助他擺脫每月只還min pay的厄運,最重要是私人貸款的利率比只還min pay的利率低,相對不會比以往吃力,成功幫助張先生重新整理債務重過新生活。

張先生 / 前銀行職員

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